文章摘要
- 外籍人士可以在美國購置房地產
- 不一定需要美國信用紀錄或工作證明
- 一般自備款為房價的 30% 至 40%
- 少數情況下，國際學生也符合申請資格
- 「資產組合型房貸」為海外人士提供彈性房貸選擇，適用於自住、度假屋或投資性物業
對許多非美國公民而言，在美國擁有房產不僅是投資，更是家庭安居、資產配置及長遠規劃的重要一步。然而，當缺乏美國信用紀錄或本地收入來源時，申請房貸往往讓人感到困難重重。
本文將為您解析外籍人士在美國申請房屋貸款的基本流程，以及所需的準備工作。
外籍人士可以在美國申請房貸嗎？
當然可以！所謂的外籍人士，是指非美國公民或非永久居民身份者。雖然不是所有銀行都提供非居民房貸，但部分銀行提供所謂的「資產組合型貸款（Portfolio Loan）」。這類貸款由銀行自行審核並持有，並不出售給如 Fannie Mae 或 Freddie Mac 等政府贊助機構。
由於這類貸款不受標準化限制，銀行可根據客戶的實際財力提供更彈性的審核方式。
「許多外籍買家會問，是否一定需要美國工作或信用分數才能申請房貸？其實未必。最重要的是具備可驗證的財務能力，包括收入、資產與合法入境紀錄。事前準備愈充分，成功機會愈高。」
華采商業銀行資深副總裁、消費金融與零售業務部協理Howard Lee
外國人士申請美國房貸的常見文件
每家銀行要求略有不同，但通常會要求以下文件：
- 有效護照與合法入境證明（簽證或免簽）
- 收入證明（如海外薪資、營業收入或退休金）
- 海外資產或銀行存款證明
- 用於支付自備款與交屋費用的美國銀行帳戶
- 自備款比例約為房價的 30%–40%（比一般美國公民較高）
- 不要求美國信用紀錄，但可能需提供信用參考信或付款紀錄
請注意，由於海外信用報告標準不一，很多美國銀行是不接受國外信用分數的。
外籍人士可購買哪些類型的房產？
外籍人士可購買多種住宅類型，包括：
- 自住型住宅（若計劃定居）
- 第二套住宅（假期或短期使用）
- 投資物業（如出租公寓或獨立屋）
房產類型可能影響貸款條件，如自備款比例、利率與文件要求。若為出租用途，銀行可能要求更多補充資料。
在美國申請房貸需要在美國有工作或居留權嗎？
不一定。許多外籍人士貸款方案不會要求在美工作或具有永久居留身份。只要能提供可驗證的海外收入或資產，亦有可能符合資格。部分銀行也接受聯名申請人或保證人。
不過，申請人通常須於購屋時具備合法入境美國的身分（如旅遊簽、商務簽或學生簽）。若房產購買與移民計劃有關，建議諮詢移民律師。
國際學生或 OPT 畢業生也能申請房貸嗎？
持 F-1 學生簽證或 OPT 工作身份的國際學生若具備合法收入來源，部分情況下亦可能申請房貸，但相對困難。
核准與否取決於以下條件：
- 是否有合法收入來源（如 OPT 工作）
- 簽證類型與有效期限
- 是否有具資格的聯名申請人或擔保人
- 是否有足夠資產支付自備款與備用資金
部分銀行可考慮資產充足、家庭支持力強或具共同借款人的申請者。不過，臨時簽證仍屬高風險族群，通常須支付較高頭期款。
我可以通過購買美國房屋獲得綠卡嗎？
不能。購屋屬純粹財務行為，並不帶來移民利益。即便某些簽證類型可能與資產擁有有關，真正的移民審查仍屬聯邦政府管轄，與房貸系統無關。
外籍人士的貸款流程有何不同？
雖然外籍人士的貸款流程與一般房貸流程大致相同，但外籍人士須通過更嚴格的審核。主要差異包括：
- 自備款比例較高（通常為 30%–40%）
- 額外審查海外收入與資產資料
- 不適用政府擔保貸款（如 FHA 或 VA）
- 文件核驗時間較長，流程可能稍慢
建議選擇具跨境貸款經驗的銀行，可減少溝通障礙與申請風險。
結語
無論是否申請貸款，外籍人士在美國購屋皆是可行的選項。成功的關鍵在於妥善準備、選擇合適銀行，並了解非居民貸款的運作方式。雖與本國流程或有不同，但在專業團隊的協助下，也能順利實現購屋目標。
華采商業銀行十多年來深耕房貸市場，專為新移民、海外投資人及無美國信用歷史的家庭量身打造「資產組合型房貸」方案，成功協助大量來自亞洲的客戶實現在加州購屋的夢想。
若您考慮在美國置產，歡迎與我們聯繫。我們提供中英文雙語服務，為您提供貼心的協助。
本文僅供參考，並不構成任何財務、法律或移民建議。所有貸款產品皆須經信用與物業審核，最終核准與條件將依申請人個別情況而有所不同，且可能不經通知即有所更動。請就您的個人情況洽詢合格專業人士，以獲得適當建議。
