文章摘要
- 美國信用紀錄有限，或財務背景與一般受薪族不同，都值得先與銀行討論，不必因此認定自己無法申請房貸。
- 全額現金購屋與申請房貸各有成本，也會影響日後可靈活運用的資金。
- 除了親友推薦或申請是否方便，更重要的是方案是否符合自身的財務狀況與需求。
- 把未來三至五年的生活納入考量。家庭、事業與生活重心的變化，都可能影響您需要什麼樣的房子。
明智購屋，從了解房貸選擇開始
對新移民與海外買家而言，在美國購屋要考慮的，往往不只是地點與價格。銀行能否理解自己的財務背景？該不該全額付現？幾年之後，這間房子是否仍適合一家人的生活？
華采商業銀行資深副總裁暨消費及零售貸款總監 Howard Lee 表示，有些買家還沒了解房貸方案，就先認定自己不符合資格，因而暫緩購屋；也有人一心想完成交易，卻未充分考慮買房對整體財務的影響。
他的建議是：先與銀行談一談。及早了解自己的選擇，才能更審慎地判斷是否購屋、何時購屋，以及如何安排資金。
「先讓銀行了解您的情況，別急著認定自己不符合資格。」
先別認定自己無法申請房貸
Howard 曾接觸一位剛到美國的客戶，當時尚未建立美國信用紀錄，收入也仍有部分來自海外。客戶以為自己無法申請房貸，決定等各方面更穩定後再考慮買房。
將近三年後，這位客戶才向銀行諮詢。Howard 了解其整體財務狀況後發現，客戶其實可能早已符合房貸資格。
這個例子提醒買家：先確認實際要求，再下判斷。銀行會依每位申請人的情況，評估其是否符合各貸款方案的條件。及早諮詢，有助於了解有哪些選擇、需要準備哪些文件，以及還有哪些地方需要加強。
針對這類情況，Howard 介紹了華采商業銀行的「Portfolio Residential Mortgage 」住宅房貸方案，為尚未建立美國信用紀錄的買家提供另一種資格審核方式。申請仍須經過審核，並符合方案相關條件。
買房之後，手上還有多少現金？
對不熟悉美國房貸制度的買家來說，全額付現似乎比較簡單。不過，Howard 建議先想一想：完成交易後，手上還有多少可隨時動用的資金？
他曾遇過一些客戶，買房後才發現大部分資金都已投入房產。日後想擴展生意、支付子女教育費用，或實現其他計劃時，資金調度便受到限制。
申請房貸或許有助於保留部分現金，但也涉及利息成本、按期還款等責任。哪一種方式較合適，取決於您的財務狀況、對負債的接受程度，以及未來的資金需求。規劃時，除了購屋所需款項，也應考慮希望為日後保留多少現金儲備。
想一想：三至五年後，您的生活會是什麼樣子？
在詢問客戶想買什麼樣的房子之前，Howard 往往會先問：「三年後，您預期自己的生活會是什麼樣子？」
家中也許即將迎接新成員，父母也許計劃搬來同住，企業主也許準備將更多業務移至美國。這些變化不僅影響居住需求，也影響家庭需要保留多少可動用資金。Howard 就曾見過買家購屋不久後，因家庭需求改變，發現原本的選擇已不再合適。
他觀察到，多年後仍對購屋決定感到滿意的客戶，往往有一個共通點：清楚知道自己為何買房。無論是希望給孩子穩定的成長環境，還是準備在美國長期定居，明確的目標都有助於做出更符合自身需要的選擇。
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