文章摘要
- 美國信用紀錄有限或尚未建立，只是房貸申請需要評估的其中一項因素，無法單獨反映借款人的整體財務狀況。
- 收入、資產、現有負債、證明文件，以及計畫購買的房產，都是與貸款機構討論時的重要資訊。
- 及早開始諮詢，能留出更多時間準備文件、釐清疑問，從容安排購屋時程。
美國信用紀錄有限，如何踏出購屋第一步
對計劃在美國安家的家庭而言，買房是重要的一步。但許多人首先擔心的，可能不是房價或利率，而是：「銀行願意考慮我的情況嗎？」對剛移居美國、尚未建立完整美國信用紀錄，或主要收入來自海外的人而言，這個疑問尤其真切。
華采商業銀行資深副總裁暨消費及零售貸款總監 Howard Lee 表示，許多準備購屋的客戶，在詢問貸款條件之前，最先提出的就是這個問題。每位購屋者的情況不同；從完整的財務狀況談起，有助於了解貸款機構需要審閱哪些資料。
從完整的財務狀況談起
一般房貸申請通常會參考申請人在美國的信用與收入紀錄。剛從海外移居的購屋者，即使過去一向妥善管理財務，也可能尚未在美國累積足夠的信用紀錄。
有些購屋者擁有資產，收入卻主要來自美國境外。這類情況需要進一步了解可提供哪些證明文件，以及貸款機構會如何審閱申請資料。
與房貸專員洽談前，不妨先整理幾項基本資訊：您目前居住在哪裡、收入來自何處、預計運用哪些資產購屋，以及是否會與他人共同申請。房貸專員可據此說明所需文件，以及有哪些現有的貸款方案可供進一步評估。貸款資格、條件及核准與否，均取決於完整的申請資料與核貸審查結果。
及早規劃文件與時程
Howard 曾協助一個長年生活在亞洲的家庭。女兒獲北加州一所學校錄取後，父母決定在學校附近購屋，讓母親陪伴女兒在美國生活；父親則需要經常往返兩地。
由於家庭收入主要來自海外，文件需要跨國收集與確認。加上時差，以及孩子即將開學，準備時間相當緊迫。該筆貸款最終在二十多天內完成流程，但這是個別案例的結果，並非一般案件的標準處理時間。這個經驗提醒購屋者：若文件或簽署需要跨國安排，應及早與貸款機構討論購屋計畫和預計時程。
把每位借款人的情況納入討論
Howard 協助的另一對夫妻，希望在爾灣買下第一個家。先生已在美國生活多年，但僅憑他的收入，難以申請到他們預期的貸款金額。若要將太太的收入一併納入考量，又面臨另一個問題：她才剛來美國，尚未建立美國信用紀錄。
夫妻倆原以為，只要其中一人的信用紀錄不完整，就無法共同申請房貸。經貸款團隊檢視兩人的整體情況後，他們最終買下了房子。這個案例說明，在認定自己沒有選擇之前，值得先與房貸專員討論完整的申請情況。每份申請仍須個別審查，情況相似並不代表一定能獲得核准。
「很多客戶其實不是沒能力，而是沒信心。」
與房貸專員洽談時，可以提出哪些問題？
如果您的財務涉及不同國家，或剛開始建立美國信用紀錄，以下問題可以作為初次洽談的起點：
- 每位借款人需要提供哪些收入及資產證明？
- 銀行如何審閱美國信用紀錄有限或尚未建立信用紀錄的申請？
- 海外文件是否需要翻譯或額外驗證？
- 如果有明確的購屋時程，應該何時開始準備申請？
- 在進行下一步之前，我們應該了解哪些費用、條件及申請程序？
從一次對話開始
購屋可能是家庭長遠規劃的一部分：讓孩子在美國求學、在新社區安家，或在跨國生活的同時，擁有一個在美國的家。如果您不確定自己的信用紀錄或收入會如何被評估，不妨先向房貸專員說明您的情況。
如需了解房屋貸款選擇，歡迎致電華采商業銀行個人貸款團隊：(626) 913-1818 。您也可以傳送訊息給我們，或親臨分行洽詢。
本文改編自與 Chinese L.A. Daily News 合作原刊登之內容。
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